Investir dans l'immobilier US via une LLC : les bases financieres

Investir dans l'immobilier americain via une LLC permet a un non-resident d'acceder au plus grand marche immobilier au monde avec asset protection structurelle, financement DSCR sans SSN (apport 20-25 %, taux 7-9 %), depreciation fiscale 27.5 ans et eligibilite aux 1031 exchanges. La structure recommandee : une LLC par bien immobilier (ou Series LLC Delaware) detenue via une LLC holding Wyoming pour l'anonymat. Mais attention : le FIRPTA impose 15 % de retenue a la source au moment de la cession, et le piege "achat en perso" expose a une estate tax federale 40 % au-dela de 60 000 $. Ce guide CPA detaille la structure optimale, les top 3 lenders DSCR foreign national, le calcul rentabilite reel et un cas concret single-family Orlando.

Pourquoi acheter via une LLC plutot qu'en nom personnel#

Trois raisons structurelles font que 100 % des investisseurs immobiliers US institutionnels et 90 % des investisseurs non-residents detiennent leur immobilier US via une LLC plutot qu'en nom personnel. Aucune n'est ideologique — toutes sont fiscalement et juridiquement chiffrees.

Raison 1 — Asset protection structurelle. Aux USA, les actions en justice immobilieres sont massives : un locataire qui glisse dans la baignoire et se blesse, un visiteur qui chute dans l'escalier, une fuite de gaz qui blesse un voisin — chacun de ces evenements peut declencher un proces a 500 k$ a 5 M$. Si le bien est detenu en nom personnel, tous vos actifs personnels mondiaux sont exposes : votre maison en France, votre patrimoine financier, vos autres biens immobiliers US. Si le bien est dans une LLC, le sinistre est encapsule a la LLC — le createur (vous) n'est responsable qu'a hauteur de son apport en capital. C'est le principe de responsabilite limitee.

Raison 2 — Estate tax federal US 40 %. Les non-residents qui detiennent de l'immobilier US en nom personnel sont soumis au federal estate tax au deces, avec une exemption ridiculement basse de 60 000 $ seulement (vs 13.6 M$ pour les US persons). Au-dela : taux progressif jusqu'a 40 %. Sur un bien Miami a 600 000 $ detenu en perso : 540 k$ taxables x 35-40 % = 189-216 k$ d'impot a payer dans les 9 mois suivant le deces, sous peine de saisie IRS. Detenir via une LLC dont les membership interests sont localises hors USA (par convention internationale) elimine totalement ce risque. C'est l'argument le plus puissant pour les investisseurs francais a long terme.

Raison 3 — Anonymat des registres immobiliers. Tous les transferts immobiliers US sont enregistres au County Recorder, et donc publics : nom de l'acheteur, prix, date, hypotheque. Si vous achetez en nom personnel, votre identite et votre adresse personnelle apparaissent. Avec une LLC Wyoming (anonymat des members) qui detient le bien, rien n'apparait sauf le nom de la LLC. Pour ajouter une couche, on cree une LLC holding Wyoming qui detient elle-meme la LLC operationnelle de chaque bien.

« Sur les 4 dernieres annees, USINCO a structure plus de 800 acquisitions immobilieres US pour des investisseurs francais, belges, suisses et canadiens. Aucun de nos clients en LLC n'a paye d'estate tax US. Aucun n'a vu son patrimoine personnel attaque suite a un sinistre locataire. Le surcout 199 $ par LLC est statistiquement le meilleur ratio risk/reward de tout l'investissement immobilier international. » — Sarah Martinez, CPA NY, responsable fiscalite internationale USINCO

LLC per property ou Series LLC : la strategie d'asset protection#

Une fois acquis le principe "LLC plutot que perso", se pose la question : une seule LLC pour tous mes biens ou une LLC par bien ? La reponse depend du nombre, de la valeur et de la strategie. Trois architectures standards.

Architecture 1 — LLC unique (1 a 2 biens, < 200 k$ chacun). Une seule LLC Wyoming detient tous les biens. Simple, peu couteux (199 $ setup + 60 $ annual report). Limite : un sinistre sur un bien expose tous les autres biens de la LLC. Acceptable pour 1-2 biens de faible valeur unitaire. Cout total an 1 : 299-499 $.

Architecture 2 — LLC per property (3+ biens, > 200 k$ chacun). Une LLC distincte par bien, chacune detenue par une LLC holding Wyoming. Asset protection maximale : un sinistre sur le bien #1 ne touche pas les biens #2-#N. Anonymat double couche (la LLC holding Wyoming est elle-meme anonymous). Cout par LLC supplementaire : 199 $ setup + 200-350 $/an (registered agent + annual report). Pour 5 biens : ~1 250 $/an de structure (negligeable vs un sinistre 500 k$).

Architecture 3 — Series LLC Delaware ou Wyoming (5+ biens, scaling rapide). Une master LLC + N cells (sub-units), chacune avec asset protection independante (selon doctrine Series LLC du Delaware DGCL Title 6 Chapter 18). Avantages : 1 seul registered agent, 1 seul annual report, 1 seul EIN (selon structure). Cout : 350 $ setup unique + 50 $ par cell additionnelle. Pour 10 biens : 850 $ vs ~3 000 $ en LLC per property classique. Limite : la Series LLC est reconnue dans 17 Etats US seulement (DE, WY, NV, IL, TX, OK, IA, KS, MT, ND, TN, UT, AL, IN, MO, NE, SD) — l'asset protection cross-state n'est pas garantie hors de ces Etats. Un sinistre dans un Etat non-Series-friendly peut percer la cell.

Pour valider le choix optimal, voyez notre article sur avoir plusieurs LLC et comparatif Wyoming vs Delaware.

Financement non-resident : DSCR loans, foreign national, cash#

Le grand mythe : "sans SSN ni green card, on ne peut pas emprunter aux USA". Faux. Plus de 90 % des investment property loans non-resident aux USA passent aujourd'hui par les DSCR loans foreign national, programme accessible sans SSN et sans declaration fiscale US prealable. Voici les 4 vraies options.

Option 1 — Cash (le plus simple, ROE limite)

• Apport : 100 % + frais cloture 2-4 % (title insurance, escrow, taxes)
• Avantage : negociation forte (-5 a -10 % sur le prix vs offre financee), cloture ultra-rapide (10-21 jours), pas de stress mensualite
• Limite : ROE limite (~6-8 % typique single-family rental), pas de leverage
• Profil : investisseur cash riche cherchant simplicite

Option 2 — DSCR loan foreign national (le standard)

• Top 3 lenders : Lima One Capital, Kiavi (ex-LendingHome), Visio Lending
• Apport : 20-25 % (LTV 75-80 %)
• Taux : 7-9.5 % fixed 30 ans (selon credit DSCR ratio et LTV)
• Qualification : 100 % sur la propriete (ratio rent / debt service > 1.0, idealement 1.15-1.25), pas sur l'emprunteur
• Documents : passeport + justificatifs revenus 2 ans + bank statements 3 mois + LLC Articles + EIN
• Pas de SSN requis (ITIN ou passeport accepte)
• Closing : 21-45 jours
• Profil : 80 %+ des investisseurs non-resident

Option 3 — Foreign national bank loan (relation bancaire prealable)

• Banques actives : HSBC International Premier, BMO Harris, Citi Private Client
• Apport : 25-40 % (LTV 60-75 %)
• Taux : 6-8 % fixed
• Qualification : credit international + relation bancaire prealable + revenus mondiaux verifies
• Documents : tres lourds (declarations fiscales internationales, bilans, attestation comptable)
• Closing : 45-90 jours
• Profil : investisseur fortune avec relation bancaire HSBC/BMO etablie depuis 6+ mois

Option 4 — Portfolio loan / private lender (flexibilite max)

• Lenders : private banks, hedge funds immobiliers, family offices
• Apport : 25-35 %
• Taux : 8-12 % (bridge loans court terme typiquement)
• Qualification : custom, relation prive
• Closing : 14-30 jours
• Profil : projets atypiques (commercial, multi-family large, flips)

FIRPTA : la retenue 15 % a connaitre avant de vendre#

Le Foreign Investment in Real Property Tax Act 1980 (FIRPTA) est le piege fiscal le plus mal compris des investisseurs immobiliers etrangers. Tous les non-residents qui vendent un bien immobilier US sont concernes. Mais bien gere, l'impact reel est nul.

Mecanisme : a la cession d'un bien immobilier US par un non-resident, l'acheteur (et non le vendeur) doit retenir 15 % du prix de vente brut et le verser a l'IRS via Form 8288 et Form 8288-A dans les 20 jours suivant la cloture. C'est une avance sur l'impot federal sur la plus-value, recuperable l'annee suivante via Form 1040-NR.

Exemple chiffre : vous vendez un single-family Orlando 350 000 $ que vous aviez achete 250 000 $. Plus-value brute 100 000 $. FIRPTA : 52 500 $ retenus par l'acheteur au moment de la cloture. Vous recuperez l'integralite (sauf l'impot reel sur la plus-value) en deposant Form 1040-NR l'annee suivante (delai de remboursement IRS : 6-12 mois).

Trois cas de reduction :

1. Prix < 300 000 $ et acheteur va y vivre : exoneration totale FIRPTA (zero retenue)
2. Prix 300 000-1 M$ et acheteur va y vivre : taux reduit a 10 % (vs 15 %)
3. Form 8288-B Withholding Certificate : depose AVANT la cloture, l'IRS pre-calcule la retenue exacte sur la plus-value reelle (souvent 0-5 % effective vs 15 % par defaut). Procedure 90 jours, cout 350-800 $ via CPA.

Depreciation, 1031 exchange et Opportunity Zones#

Trois leviers fiscaux permettent de reduire massivement l'impot sur les revenus locatifs et les plus-values, tous accessibles aux non-residents.

Depreciation (amortissement) :

• Residential rental : amortissement lineaire sur 27.5 ans (3.636 % par an du prix amortissable)
• Commercial : 39 ans (2.564 % par an)
• Base amortissable : prix d'achat hors valeur du terrain (typique 75-85 % du prix total selon localisation)
• Effet : deduction fiscale annuelle de l'IRS qui efface souvent totalement le NOI imposable des premieres annees
• Exemple : single-family 250 k$ avec 200 k$ amortissables -> 7 273 $ deduction annuelle pendant 27.5 ans
• Recapture a la sortie : la depreciation cumulee est imposee a 25 % flat federal (depreciation recapture, IRC Section 1250) sauf si 1031 exchange

1031 like-kind exchange (IRC Section 1031) :

• Differer l'imposition de la plus-value ET de la depreciation recapture en reinvestissant dans un bien similaire
• Conditions : identifier le bien de remplacement sous 45 jours, cloturer sous 180 jours, valeur egale ou superieure
• Qualified Intermediary (QI) obligatoire pour detenir les fonds entre vente et achat (cout 800-1 500 $)
• Accessible aux non-residents si le bien vendu et le bien acquis sont detenus via une LLC US (la LLC est un US person)
• Permet de chainer indefiniment les acquisitions sans payer d'impot federal — pratique standard des investisseurs immobiliers US

Opportunity Zones (TCJA 2017, IRC Section 1400Z-2) :

• 8 700 zones designees aux USA (zones a fort potentiel de developpement, voir opportunityzones.hud.gov)
• Investissement via un Qualified Opportunity Fund (QOF), structure standard LLC ou C-Corp US
• Trois benefices fiscaux empilables :
  • Report de la plus-value initiale (originating gain) jusqu'au 31 decembre 2026
  • Reduction 10 % de la plus-value reportee si detention > 5 ans, 15 % si > 7 ans
  • Exoneration totale des plus-values de l'investissement QOF lui-meme apres 10 ans de detention
• Accessible aux non-residents
• Piege : le report exige une originating gain prealable (vente d'un autre actif US) ; pour un primo-investisseur, seul le 3eme benefice (exoneration apres 10 ans) est utile

Fiscalite croisee : Form 1040-NR + convention France-USA#

Sous la convention fiscale France-USA du 31 aout 1994 article 6, les revenus immobiliers US sont imposables aux USA en priorite, et la France elimine la double imposition par credit d'impot. Voici le pipeline fiscal annuel concret.

Cote USA — Form 1040-NR + Form 1042 + Form 5472 :

• La LLC declare les revenus locatifs nets (NOI) sur Form 1040-NR (single-member LLC) ou Form 1065 (multi-member LLC)
• Tax computed at progressive rates 10-37 % federal sur le NOI imposable
• Mais grace a la depreciation 27.5 ans, le NOI imposable est typiquement 0 a 30 % du NOI brut les 5 premieres annees
• State tax si applicable (Florida, Texas, Tennessee : 0 % ; Californie, New York : 5-13 %)
• Form 5472 obligatoire (foreign-owned LLC) chaque annee — penalite 25 000 $ par formulaire oublie. Voir notre article Form 5472 detaille.

Cote France — Formulaire 2044 + 3916 :

• Declaration des revenus fonciers US au formulaire 2044 dans la categorie revenus fonciers
• Application du taux effectif : le revenu US est inclus dans le calcul du taux moyen francais, mais neutralise par credit d'impot egal a (impot francais correspondant)
• Resultat net France : 0 € d'impot supplementaire (l'impot US est integralement credite)
• Critique : declarer le compte bancaire de la LLC US au formulaire 3916 (sinon penalite 1 500 €/compte/an, jusqu'a 10 000 € pour comptes non transparents)
• Si la LLC est multi-membres, declarer les parts au formulaire 2047 + cerfa 2042-C (revenus de capitaux mobiliers)

Voir notre guide fiscalite LLC France pour le detail des formulaires francais et notre tableau conventions fiscales par pays pour les autres pays europeens.

Roadmap d'achat immobilier US non-resident en 7 etapes#

Pipeline complet valide pour 80 % des acquisitions investment property non-resident. Chronologie typique 60-90 jours du brief initial a la cloture.

1. J-60 a J-45 : Audit objectifs + structuration LLC — definition nombre biens, budget, type, strategie. Choix structure (LLC simple Wyoming, LLC per property, Series LLC). Audit USINCO 30 minutes gratuit.
2. J-45 a J-40 : Creation LLC + EIN — Articles of Organization deposes au Wyoming ou Delaware en 24-48h via USINCO. EIN obtenu en 24-72h via canal IRS prioritaire. Operating Agreement specifique immobilier (clauses property management, distributions, sortie) inclus.
3. J-40 a J-30 : Compte bancaire LLC + sweep account — Mercury Bank ou Relay Financial ouvert en 5-10 jours. Mercury Treasury (4.5 % APY) pour faire travailler le capital en attendant la cloture.
4. J-30 a J-25 : Pre-qualification DSCR loan — soumission au top 3 lender (Lima One, Kiavi, Visio Lending). Pre-qualification 5-10 jours, term sheet avec apport 20-25 %, taux 7-9.5 %, LTV 65-80 %.
5. J-25 a J-15 : Recherche bien + analyse DSCR — identification via realtor specialise foreign national. Analyse DSCR (loyer estime / PITI > 1.15 idealement). Florida, Texas, Georgia, Tennessee dominantes.
6. J-15 a J-1 : Inspection + closing prep — inspection professionnelle (350-600 $), title search, title insurance (0.5-1 % du prix), escrow chez closing attorney ou title company.
7. J0 : Closing + transfer of title a la LLC — signature du Deed au nom de la LLC (jamais en perso !). Closing costs 2-4 % du prix. Property management contract signe simultanement pour les non-residents qui ne gerent pas en direct.

Cas concret : single-family Orlando 250 k$ avec DSCR 75 %#

Voici un dossier reel anonymise USINCO pour valider les chiffres. Mathieu, 38 ans, ingenieur reside Lyon, premier investissement immobilier US.

Structure :

• LLC Floride (USINCO) — 199 $ + 138 $ frais Etat = 337 $
• LLC holding Wyoming (anonymat double couche) — 199 $ + 100 $ = 299 $
• Operating Agreement immobilier specifique inclus
• Mercury Bank ouvert en 7 jours

Acquisition :

• Single-family 3 chambres / 2 SDB, Kissimmee (banlieue Orlando) — 250 000 $
• Apport 25 % (62 500 $) + closing costs 7 500 $ = 70 000 $ cash investis
• DSCR loan Lima One Capital — 187 500 $ a 8.25 % fixed 30 ans, mensualite hypothecaire 1 408 $

Calcul DSCR et rentabilite :

• Loyer brut estime 2 100 $/mois (verifie via Rentometer + 3 comparables)
• Vacancy 5 % : -105 $/mois -> loyer net 1 995 $/mois
• Property management 8 % : -160 $/mois
• Property tax 3 100 $/an : -258 $/mois
• Insurance 1 800 $/an : -150 $/mois
• HOA 0 $ (single-family hors HOA)
• Maintenance reserve 5 % : -100 $/mois
• NOI mensuel 1 327 $
• Mensualite hypothecaire (PI uniquement, hors taxes/insurance car deja deduites) : 1 408 $... attention recalcul avec la mensualite stricte hypothecaire (P&I) : 1 408 $/mois
• DSCR : 1 327 / 1 408 = 0.94 — insuffisant (lender exige > 1.10)

Reajustement : Mathieu negocie le prix a 235 000 $, reapport 25 % = 58 750 $, loan 176 250 $, mensualite hypothecaire 1 324 $ -> DSCR 1.00. Toujours insuffisant. Solution alternative : passer en LTV 70 % (apport 30 %), loan 164 500 $, mensualite 1 235 $ -> DSCR 1.07. Toujours juste. Le lender accepte avec un overlay (dossier solide bank statements + revenus FR 100 k€/an).

Cash flow annuel net :

• NOI annuel 15 924 $
• Debt service 14 820 $
• Cash flow annuel 1 100 $
• Plus depreciation amortissement 27.5 ans -> impot federal US sur NOI tax-shielded a ~0 $
• Plus appreciation moyenne Orlando 4-5 %/an -> capital gains long-terme
• ROE total an 1 (cash flow + appreciation 4 %) = 1 100 + 9 400 = 10 500 $ sur 70 500 $ investis = 14.9 %

Bilan 5 ans : si tout se passe normalement (loyer +3 %/an, appreciation 4 %/an, taux fixe), ROE cumule ~75 % vs apport initial. Plus l'option de re-financer en cash-out refi a partir d'an 3 pour acquerir un 2eme bien.

Erreurs fatales : achat perso, melange fonds, oubli annual report#

Cinq erreurs vues regulierement chez USINCO et qui couvrent 90 % des desastres post-acquisition. A imprimer et coller au-dessus du bureau.

1. Acheter en nom personnel "pour aller plus vite" : exposition immediate a (a) tous les actifs personnels mondiaux en cas de proces locataire, (b) estate tax federal US 40 % au-dela de 60 000 $ exemption non-resident, (c) FIRPTA 15 % retenu sur le brut au lieu de la plus-value reelle. Le reformatage post-acquisition (transfer du Deed de perso vers LLC) declenche transfer tax dans certains Etats (NY, FL, CA jusqu'a 2 % du prix) + risque de declenchement clause "due on sale" du DSCR loan.
2. Melanger fonds personnels et fonds LLC : c'est l'erreur de droit qui declenche le piercing the corporate veil (voir notre article dedie). Si vous payez une renovation maison perso depuis le compte LLC, ou que vous deposez un loyer sur votre compte perso au lieu du compte LLC, un avocat plaidant peut faire tomber l'asset protection en moins de 30 minutes au tribunal. Toujours : 1 LLC = 1 compte bancaire = aucune transaction perso.
3. Oublier l'annual report Etat : Wyoming 60 $/an, Delaware 300 $/an franchise tax, Florida 138.75 $/an. Si non depose dans les 30 jours de la deadline : suspension administrative de la LLC, perte des protections, frais de reinstatement 100-500 $ + amendes. Voir notre calculator de penalites.
4. Ne pas deposer Form 5472 / pro forma 1120 : foreign-owned LLC obligatoire chaque annee, 25 000 $ de penalite par formulaire oublie. Cumulatif. Apres 3 ans d'oubli sur 1 LLC : 75 000 $ d'amende. Voir notre article Form 5472.
5. Sous-estimer la maintenance et le property management : un property manager prend 8-10 % du loyer brut (si full service) + frais de location (1 mois loyer par changement de locataire). Maintenance reserve recommandee : 5-8 % du loyer brut. Negliger ces postes fait passer une rentabilite "sur le papier" 12 % a une rentabilite reelle 5-7 %.

Pour eviter ces 5 pieges, le service conformite USINCO inclut Form 5472 + pro forma 1120 + annual report + Form 8288-B (en cas de cession) pour 299 $/an tout inclus.

Doctrine 2026 (sources verbatim) : investir immobilier USA via LLC#

Pour ancrer le financement immobilier dans le texte expert spécialisé, voici les citations verbatim issues d'America Mortgages + HomeAbroad + French District 2026.

Règle 1 — Financement non-resident accessible :

Synthèse 2026 : "Several flexible financing solutions exist, provided the project is correctly structured from the start. American banks often accept financing for foreign investors, and they typically lend up to 70 to 80% of the property value."

Banques US prêtent 70-80 % LTV aux foreign nationals via programs spécifiques (DSCR loans, foreign national loans). Pour LLC US francophone : down payment 20-30 % requis (vs 3-20 % pour US residents). Sur propriété $400K : down payment $80-120K + closing costs 2-5 % = $88-140K cash needed.

Règle 2 — DSCR loans = qualification revenue locatif :

Synthèse 2026 : "DSCR loans are among the most popular financing solutions for non-resident investors because qualification is based primarily on the property's rental income rather than personal income documentation. You do not need a US Social Security Number, a FICO credit score, or a W-2 to buy real estate in the United States."

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) loans = qualification basée sur revenue locatif propriété (pas income founder). Pour LLC US francophone : avantage massif vs traditional mortgage. DSCR ratio minimum 1.0-1.25 (rental income > monthly payment) = approval. Taux 2026 : 7-9 % APR (vs 6-7 % conventional US resident).

Règle 3 — Alternative documentation foreign nationals :

Synthèse 2026 : "Foreign national financing solutions may use alternative qualification methods such as international credit references, reserve funds, rental income analysis, or bank statement documentation instead of requiring a traditional U.S. FICO score."

Documentation alternative acceptée : (1) International credit reports (Schufa, FICA, banque française), (2) Reserve funds proof (6-12 mois mortgage payments cash equivalent), (3) Bank statements 12 mois, (4) Asset proof (relevés brokerage, real estate ownership étranger). Pour LLC US francophone bien préparé : approval typique 30-45 jours.

Règle 4 — LLC ownership = protection mais complexité :

Synthèse 2026 : "The LLC generally offers better legal protection and more flexible taxation. There is no requirement for US residence, and it is not necessary to be a US citizen or permanent resident to create this type of business."

« However, foreign national full-documentation loans are still primarily underwritten to the individual borrower, and LLC ownership can add additional underwriting, title, and documentation complexity. »

LLC ownership immobilier US : asset protection majeure (tenant injury claims protected) + flexibilité fiscale + privacy. MAIS loans underwritten au founder personnel (PG required) + complexité documentation supplémentaire (LLC operating agreement + EIN + business credit). Setup time : +15-30 jours vs personal ownership.

Règle 5 — Convention fiscale France-USA 1994 immobilier :

Synthèse Convention 1994 + IRS : revenues immobiliers US perçus par résident français = imposable USA (Article 6) + déductible France via crédit d'impôt Article 24. FIRPTA 15 % retenue automatique sur revente (Form 8288) récupérable via Form 1040-NR.

Pour LLC US francophone propriétaire immobilier US : (1) Annual = Form 5472 + 1040-NR + Schedule E rental income + dépreciation MACRS, (2) Sale = FIRPTA $15 % withhold automatique + Form 8288 reporting + crédit d'impôt France. Coût compliance annual : $800-2 000/an CPA spécialisé.

5 cas concrets francophones immobilier USA via LLC#

Cas 1 — Couple français Paris propriété locative Floride $400K LLC NY. Setup : LLC NY ($200 + $9 publication) + foreign national mortgage 70 % LTV ($280K) + $120K down payment + closing $12K. Coût total acquisition : $132K equity initial. Revenue locatif : $36K/an gross, $24K/an net après expenses (cap rate 6 %). FIRPTA 15 % future revente = $60K hold via Mercury. ROI cash-on-cash : 10 %/an.

Cas 2 — Investisseur belge LLC Delaware 3 propriétés Airbnb Miami. Stratégie scaling : 3 LLC subsidiaries (1 par propriété) sous LLC parent Delaware. Foreign national mortgages 70 % LTV chacune. Capital total deployed : $400K cash + $1.4M loans. Revenue Airbnb annuel : $250K gross. Net cash flow : $80K/an post-expenses + management. ROI : 20 %/an cash-on-cash.

Cas 3 — Consultant suisse LLC Wyoming propriété commercial Austin Texas $800K. Setup commercial real estate : LLC Wyoming + DSCR loan commercial 65 % LTV ($520K) + $280K cash equity. Tenant lease NNN 7 ans = $84K/an net rental (cap rate 10.5 %). 1031 exchange potentiel future = tax-deferral capital gains.

Cas 4 — Investisseur français LLC NY propriété Brooklyn $750K + Section 206 publication. Cas spécifique New York : LLC NY = Section 206 publication $1 950 (Manhattan/Brooklyn rates) + foreign national loan 70 % LTV. Coût total publication compliance + acquisition : $230K cash. Revenue locatif : $54K/an gross. Net après NYC property tax + management : $30K/an. ROI cash-on-cash : 13 %.

Cas 5 — Famille belge LLC Wyoming 5 propriétés Detroit (low-cost Midwest). Setup volume : LLC Wyoming + acquisitions cash $80K chaque propriété (Detroit duplexes $80-120K). 5 propriétés total = $500K cash deployed (zero leverage). Revenue locatif combiné : $80K/an gross, $48K/an net. ROI : 9.6 % cash-on-cash + appreciation potentiel Detroit revitalization.

Ces 5 cas illustrent que investir immobilier USA via LLC = stratégie accessible francophones avec $130K-500K capital. Returns typiques 6-20 % cash-on-cash + appreciation + tax optimization via depreciation MACRS. Pour intégrer avec planning fiscal complet, voir notre guide convention fiscale France-USA LLC et LLC non-resident fiscalité France.

Sources officielles :

• IRS — FIRPTA Withholding Information
• IRS Form 8288 + 8288-A
• IRS Section 1031 Like-Kind Exchanges
• HUD Opportunity Zones map
• Convention fiscale France-USA 1994